引言

当今社会，房产代持和借名买房已成为一种常见的现象，许多人为了规避政策限制、享受贷款优惠或其他个人原因，选择将房产登记在他人名下或与他人一起购房。然而，这种做法背后隐藏着诸多法律风险，很可能导致财产损失。

我所近期成功代理了一起因“出名人”债务问题引发的“借名人”房产被债权人追索执行的案件。本文将带您深入了解这起案件的始末，探讨房产代持和借名买房的风险，并分享我们在案件处理中的经验和策略。

案件背景

当事人在几年前购买了一套房产，但由于年龄较大，银行对其贷款条件较为严格，难以获得长期贷款。为了解决这一难题，当事人与儿子张某作为共同买受人签订了商品房买卖合同，并以其儿子的名义办理了贷款。这个房子购买后，还办理了产权证，将房产登记在当事人和儿子张某的名下。

房产因为儿子债务被查封，父母向法院异议遭驳回

时间流转，当事人的生活平静而安稳，直到一天，银行的一纸通知打破了这份宁静。

原来，儿子张某作为担保人，和他的朋友共同向银行申请贷款，由于朋友未能如期偿还贷款，银行将张某及其朋友告上法庭。法院下令查封了张某名下的房产，准备拍卖以偿还债务。

父母得知消息，心急如焚。父母认为，这栋房子是自己全额出资购买的，儿子张某只是一个名义上的代持人，于是父母满怀期待地向执行法院提出了案外人执行异议。但执行法官并未接受异议理由，驳回了申请。

父母感到非常无助，但没有放弃，通过网络找到我们律师事务所，希望委托我们帮他们维护自己的权益。

律师揭示真相，捍卫全额出资权益

我所律师团队接手案件后，首先与当事人进行了深入的沟通，以确保对案件的每一个细节都有透彻的理解。通过细致的询问和耐心的倾听，律师团队逐步揭开了借名买房的真实情况。

基于对案件的全面了解，律师团队进行了深入的法律分析，律师团队制定了详细的诉讼策略，包括如何在法庭上呈现证据，如何构建论点等等。

接下来，律师团队协助当事人收集了以下关键证据：

1. 购房合同：当事人提供的原始购房合同，证明房产购买的事实。
2. 首付款支付记录：显示当事人支付房产首付款的银行流水或收据。
3. 房屋贷款还款记录：包括每月房贷的转账记录，证明当事人通过自己的账户向儿子张某的银行卡转账，用于偿还房屋贷款。
4. 装修出资记录：当事人为房屋装修支付的费用记录，包括购买材料和支付工人工资的凭证。
5. 家具家电购买记录：当事人购买家具和家电的发票或收据，证明其对房屋进行了实际的居住准备。
6. 物业费、水电费支付记录：证明当事人支付了与居住相关的物业费用、水电费，表明其在房屋中居住。
7. 快递收货地址记录：快递收货地址为该房屋地址的记录，进一步证明当事人实际居住和使用该房屋。
8. 儿子张某未占有使用房屋的证据：证据表明儿子张某没有支付任何与房屋购买、装修或居住相关的费用，也没有在房屋中居住的记录。                                                                                                                           

法院判决确认房产归属，维护实际所有人权益

我们通过收集和呈现一系列关键证据，成功地向法官还原了“借名买房”背后的真相。我们证明了当事人确实是房产的全额出资者和实际所有人，当事人之所以选择借儿子张某的名字买房，是因为银行贷款政策的年龄限制，并没有其他恶意行为。

最终，法院认可了我们的论点，支持了我们的诉讼请求，裁定当事人的房产不应被执行拍卖。

值得注意的是，根据我们对其他地区案例的检索，包括成都地区的案例，类似情况的胜诉率极低，超过90%的案件并未得到法院的支持。这进一步凸显了我们胜诉的珍贵和不易。

我们的胜利不仅在于为当事人保住了房产，也为类似案件的处理提供了宝贵的经验和参考。

律师提醒您：

在法律实践中，借名买房和房产代持通常伴随着较高的风险，因为高达90%的类似案件在司法实践中未能获得支持。这种风险主要是因为一旦房产登记在他人名下，您可能需要自行承担由此产生的一系列法律后果。

以下是一些关键的注意事项，以帮助您在必要时采取预防措施：

1. 风险认知：明确了解借名买房或房产代持可能带来的法律风险，包括但不限于房产权属争议、债务追索、继承纠纷、婚姻财产分割、贷款责任归属等问题。
2. 合作购房协议：如果因年龄或其他原因必须与他人合作购房，务必签订书面协议，明确双方的权利和义务，特别是房产的实际所有权归属。
3. 资金流向证明：保存所有与购房相关的资金交易记录，包括首付款、按揭还款、装修费用等，确保能够证明资金的实际来源和流向。
4. 居住和使用证据：收集并保留居住期间的相关证据，如物业费、水电费支付凭证，以及网购收货地址等，以证明您是房产的实际使用者。
5. 法律咨询：在进行借名买房或房产代持之前，咨询专业律师，了解相关法律规定和潜在风险，制定相应的风险规避策略。
6. 证据保存：确保所有证据的完整性和可追溯性，包括合同、收据、转账记录等，以便在发生争议时能够迅速提供有力证据。
7. 后续沟通记录：保留与代持人的所有沟通记录，无论是书面还是电子形式，以证明双方的意图和协议内容。

通过这些措施，您可以在一定程度上降低借名买房和房产代持的风险，保护自己的合法权益不受侵害。